부동산 투자 신탁(줄여서 리츠)은 의미있는 수입을 창출하는 환상적인 포트폴리오의 종목이 될 수 있다. 리츠는 평균 주식보다 더 높은 배당 수익률을 제공한다. 현재 S&P 500의 평균 배당수익률은 2% 미만이지만, 5%가 넘는 리츠를 찾는 것은 상대적으로 쉽다. 그래서 소득 투자자가 리츠에 관심을 기울여야 하는 이유에 대해 설명할 것이다.
자체 리서치 데이터베이스를 활용하여 총 예상수익률을 사용하여 순위를 매겨 상위 10개 리츠를 선정했다. 비즈니스 모델의 강점, 성장 잠재력 및 부채 수준에 대한 질적 평가를 기반으로 한다.
# 10 : Essex Property Trust (ESS)
# 9 : Digital Realty (DLR)
# 8 : SL Green Realty (SLG)
# 7 : Federal Realty Investment Trust (FRT)
# 6 : Crown Castle International (CCI)
# 5 : WP Carey (WPC)
# 4 : Omega Healthcare Investors (OHI)
# 3 : Iron Mountain (IRM)
# 2 : STAG Industrial (STAG)
# 1 : Realty Income (O)
리츠에 투자한다는 것은 투자자들로 하여금 전통적인 의미의 집주인이 되는 번거로움이 없이도 부동산을 소유하는 것과 같은 경제적 이익 얻을 수 있다. 리츠에서 발생되는 월 임대소득은 포트폴리오에서 현금흐름을 창출하려는 투자자에게 적합하다. 그래서 배당 수익률은 리츠 투자자들에게 주요 관심지표가 될 것이다.
왜 리츠에 투자하는가?
리츠는 의도적으로 현금흐름을 창출하려는 투자자에게 환상적인 자산이다. 따라서 리츠에 투자 할 때 주요 이점 중 하나는 높은 배당 수익률이다. 지난 수십년동안 S&P 500보다 더 높은 배당 수익률로 거래되었다. 이 추세는 다음과 같다.
리츠의 높은 배당 수익률은 법률적 규제의 영향이다. 리츠로 상장하는 대가로 순 이익의 90% 이상을 배당금으로 지급해야한다. 그러나 때때로 배당성향이 90 % 미만인 리츠도 볼 수 있으나, 이는 리츠의 배당성향을 구할 때 분모에서 순이익이 아닌 운영자금을 사용하고 있기 때문일 수 있다(자세한 내용은 나중에 설명).
리츠의 높은 배당률 때문에 일반 주식에 비해 총 수익률이 떨어질 것이라고 생각할 수 있다. 그러나 그렇지 않다. 지수를 집계하고 추적하는 MSCI에 따르면 MSCI US REIT 지수는 1994년 12월 30일 이후 연간 총 수익률 10.6%를 기록했다. 대규모 지수를 추적하는 상위 지수인 MSCI USA 시장지수(IMI)를 능가했다.
REIT 재무 지표
리츠는 부동산이라는 고유한 비즈니스 모델을 운영한다. 주로 장기 자산 소유권과 관련된다. 회계적 관점으로 보자면 상당한 비 현금성 감가상각 및 상환 비용이 발생함을 의미한다.이것이 리츠의 수익에 어떤 영향을 미치는가? 감가상각비는 회사의 순이익을 감소시킨다.
재무 성과 및 배당 안전에 대해 더 정확한 수치를 제공하기 위해 FFO(Funds From Operations)를 개발했다. FFO는 일반 주식의 EPS와 비슷하다. FFO는 리츠의 배당금 지급 능력을 인위적으로 손상시키는 다양한 비 현금 수수료를 추가하여 결정된다. 규모가 크고 인기 있는 리츠 중 하나인 리얼티 인컴(O)의 최근 수익 발표에서 FFO의 계산방법을 참고할 수 있다.
2019년 4분기 단위당 순이익은 주당 0.39달러 였고, 단위당 FFO는 0.85달러다. 이는 감가 상각이 리츠의 GAAP 재무 성과에 미치는 중대한 영향을 보여준다.
수익률 높은 리츠 TOP 10
질적 우수함과 총 예상 수익률을 기준으로 오늘날 리츠 TOP 10을 매겼다. 아래 각각 종목은 향후 5년 동안 긍정적인 기대 수익률과 높은 배당 수익률을 가지고있어 소득 투자자들에게 매력적이다.
특히 코로나 바이러스 위기는 리츠 산업에 큰 영향을 미치고 있기 때문에, 이럴때 더욱 중요한 요소인 배당 지속가능성에 대한 기준이 강조되었다. 미래 성장성, 배당 수익률, 배당 안전성 등 질적, 양적 조합에 따른 매력도 순으로 나열되어 있다.
TOP 10 : 에섹스 프로퍼티 트러스트(Essex Property Trust, ESS)
배당 수익률 : 4.0%
ESS는 서해안의 아파트와 기타 부동산의 개발, 재개발, 관리 및 인수에 관여하는 사업에 투자한다. 순 영업 수입의 약 83%는 캘리포니아에서, 나머지 17%는 시애틀에서 발생한다. ESS는 6만호 이상, 245개 아파트 소유권을 가지고 있다.
2020년 2분기 주당 FFO는 전년 동기 3.33 달러에서 올해 3.16 달러로 감소했다. 전년 대비 5% 감소한 것이다. 2020년 미국 경제가 깊은 불황에 빠진 것을 감안하면 이는 상대적으로 인상적인 성과라 할 수 있다.
연체를 제외하면 동일 자산 수익은 0.9% 감소하고 순영업소득은 3.5% 감소했다. 다시 말하지만, 이는 상대적으로 완만한 하락으로, 투자자들은 경기가 개선되면 회사가 빠르게 회복 될 것이라는 희망을 준다.
ESS는 인상적인 성장 역사가 있다. 회사에 따르면 ESS는 연간 6.4%의 배당 성장과 함께 8.4%의 FFO 성장을 기록했다. 이러한 성장은 강력한 자산 포트폴리오 덕분이다. 미국 서부 해안의 공급은 제한적이지만, 경제적 생산량은 매우 높다(캘리포니아와 워싱턴을 합친 GDP는 세계에서 5 번째로 높음).
ESS는 서해안의 강력한 부동산 시장에 힘입어 수십 년 동안 인상적인 성장을 이루었다. 우리는 ESS가 소유한 부동산의 훌륭한 위치를 감안하여 빠르게 회복 할 것으로 예상한다. 강력한 재무표 또한 회사가 성장 목표를 달성하는 데 도움이 될 것이다. ESS는 일반 리츠에 비해 높은 BBB+ 신용 등급을 가지고 있다.
현재 배당 수익률은 4.0%이며, 26년 연속 배당금을 늘려 배당 귀족 목록에 올랐다. 가장 최근의 배당금 증가는 지난 2월 6.5%를 인상한 것이다. 2020년 예상 FFO인 11.85달러로 계산하면 현재 배당성향은 약 70%로, 매우 안전한 수준이다.
TOP 9 : 디지털 리얼티(Digital Realty, DLR)
배당 수익률 : 2.9%
DLR은 코로나 위기 동안 안전성을 보여준 매력적인 리츠이다. DLR은 기술 산업의 자산을 소유하고 개발한다. DLR의 속성은 정보를 저장하고 처리하는 데이터 센터, 기술 제조 사이트 및 주요 대도시 지역에서 데이터를 전송할 수 있는 인터넷 게이트웨이 데이터 센터 등을 보유하고 있다.
2020년 3월 13일, DLR은 인터시온(Interxion, INXN)과의 합병을 완료했다고 발표했다. 인터시온은 유럽의 클라우드 데이터 센터를 소유한다. 기존 인터시온 주주는 디지털 부동산의 20%를 소유하게 된다. 이번 인수합병은 회사의 국제적 범위를 의미있게 확장시켰다.
2020년 7월 30일 DLR은 2분기 실적을 발표했다. 분기 동안의 매출은 인터시온 인수의 영향으로 전년 동기 대비 24% 증가한 9억 9300만 달러였다. FFO는 2019년 2분기의 1.64달러였으나 올해 2분기는 1.54달러이다.
2010년 이후 DLR은 주당 FFO를 연평균 7.8%씩 증가시켰다. 이 기간 동안 매년 주식 수를 늘렸다는 점을 고려할 때 특히 인상적이다. 또한 매우 전략적으로 인수합병을 진행하였다. 예를 들어 2017년에는 또 다른 기술 중심 리츠인 듀폰 파브로스 테크놀로지(DuPont Fabros Technology)를 인수했다. 최근에는 인터시온을 인수하여 유럽 클라우드산업에 손을 뻗었다.
DLR의 배당성향 (EPS 대신 FFO 사용)은 비교적 낮으며 2020년에는 74%로 예상된다. 이는 주주들에게 시장이 하락하더라도 배당금은 여전히 안전하다는 확신을 줄 것이다. DLR의 가장 큰 경쟁 우위는 세계에서 가장 큰 기술 리츠 중 하나라는 것이다. 이것은 경쟁하기 어려운 규모와 그 규모의 이점을 제공한다.
TOP 8 : SL 그린 리얼티(SL Green Realty, SLG)
배당 수익률 : 7.5%
SLG는 맨해튼의 상업용 부동산을 구입 및 관리하는 통합 리츠이다. 시가 총액은 35억 달러로, 맨해튼에서 가장 큰 사무실 임대인이다. 현재 총 96개의 건물, 4100만 평방 피트의 면적을 소유하고 있다.
7 월 말, SLG는 2020년 2분기 실적을 발표했다. 동일 매장 순 영업 이익이 작년 동기보다 2% 증가했으며 거주율이 94.8%에서 95.2%로 약간 향상되었다. 그러나 FFO는 주로 매각된 자산의 부채 손실로 인해 1.82달러에서 1.7달러로 7% 감소했다.
SLG는 경기 침체를 일으킨 코로나 바이러스로 인해 상당한 영향을 받아 여러 세입자에게 피해를 입혔다. 경영진은 사무실 임차인이 9월에 50%의 비율로 재택근무를 실시할 것으로 예상한다. 그러나 SLG는 최근에 개선된 추세를 관찰했으며 올해 6.6- 7.1 달러의 FFO를 확보 할 것으로 예상한다.
SLG는 세계에서 가장 인기있는 상업 지역 중 하나인 맨해튼에서 임대료가 안정적으로 증가하는 이점을 누리고 있다. SLG는 지난 10년간 연평균 4.1 %, 지난 5년간은 3.6%로 FFO를 늘렸다. 코로나19로 인해 올해 FFO는 감소했지만 상당히 탄력적이다. 우리는 SLG가 향후 5년 동안 연평균 3.0%의 비율로 FFO를 늘릴 것으로 예상한다.
SLG는 코로나19로 인한 심각한 경기 침체와 재택 근무로 인해 압박을 받고 있다. 그러나 60억 달러의 순부채는 연간 FFO의 약 10배에 불과하다. 이러한 강력한 대차 대조표는 BBB 신용 등급을 뒷받침한다.
재정적 강점 덕분에 현재 진행중인 위기를 견딜 수 있으며 이런 위협에서 벗어나면 더욱 강해질 것이다. 또한 2020년에 예상되는 배당성향이 51%이므로, 앞으로도 배당금을 유지할 수 있다.
TOP 7 : 페더럴 리얼티(Federal Realty Investment Trust, FRT)
배당 수익률 : 5.5%
페더럴 리얼티는 쇼핑 센터 리츠이다. 고소득, 인구 밀도가 높은 곳에 집중하여 경쟁사보다 면적 당 더 많은 비용을 청구 할 수 있다. 이 리츠의 명성에 대한 가장 큰 뒷받침은 A등급의 재무표와 7%의 매우 인상적인 배당금, 그리고 53년 연속 배당금을 증가(리츠 중 가장 긴 기간)시켰다는 점이다. 페더럴 리얼티는 배당왕 목록에 올라있다.
소매점 리츠로서 페더럴 리얼티는 코로나로 인해 부정적인 영향을 받았다. 그러나 우량한 자산 포트폴리오 덕분에 계속해서 긍정적인 FFO를 생성하고 주주에게 배당금을 지급한다.
페더럴 리얼티의 경쟁 우위는 고소득, 고밀도 지역에 대한 집중, 세계적 수준의 리츠 운영 경험이 포함된다. 이러한 특성 덕분에 경기 침체에도 계속 성장할 수 있다. 페더럴 리얼티는 코로나의 영향으로 2분기 실적이 좋지 않다고 발표했다. FFO도 전년 동기 대비 52% 감소했다. 부동산은 6월 30일 현재 93% 임대되었다.
코로나 바이러스 관련 셧다운에 대응하여 회사는 유동성을 높이고 있다. 페더럴 리얼티는 지난 3월, 10억 달러의 회전 신용 시설 중 9억 9천만 달러를 받았다.
TOP 6 : 크라운 캐슬 인터내셔널(Crown Castle International, CCI)
배당 수익률 : 2.9%
크라운 캐슬 인터내셔널은 1994년에 설립되어 데이터 인프라 사업의 거인이 되었다. 크라운 캐슬은 7월 29일 2분기 실적을 발표했는데, 수익은 예상에 부합하는 수준이었다. FFO는 1.45달러로 전년 대비 3% 증가했다. 크라운 캐슬은 긍정적인 장기 성장 전망을 가지고 있으며, 이는 현재 어려움을 겪고있는 다른 리츠와 차별화된다.
크라운 캐슬의 주당 현금 흐름(수익과 감가 상각의 합계에서 배당금을 뺀 값)은 지난 10년 동안 강력한 성장을 보여주었다. 지난 3년 동안 상대적으로 약한 실적에도 불구하고 10년 동안 주당 현금 흐름은 매년 두 자릿수로 증가했다. 앞으로 연간 현금 흐름의 6% 성장을 예상한다. 크라운 캐슬은 지속적인 매출 증가와 인수합병을 통한 마진확장으로 새로운 매출을 달성할 수 있다.
강력한 현금 흐름은 배당금을 지급 할뿐만 아니라 계속 성장할 수 있는 기회를 제공한다. 또한 장기 수요가 좋은 수도권을 중심으로 포트폴리오를 구축하고 있다. 크라운 캐슬은 리츠 중 가장 높은 배당 수익률을 가진 것은 아니지만 높은 수준의 배당 안전성과 성장 잠재력으로 이를 보완한다. 경기 침체 속에서도 소비자들은 스마트 폰을 포기하지 않기 때문에 경기 침체에도 방어적이다.
TOP 5 : W.P.캐리(W.P. Carey, WPC)
배당 수익률 : 6.2%
WPC는 부동산 소유와 투자 관리라는 두 가지 부문을 운영하는 상업용 부동산 중심 리츠이다. 리츠는 미국과 북유럽 및 서유럽 전역에서 1,200개 이상의 임차 부동산을 운영한다. 운용규모자산은 약 28억 달러이다. WPC는 다양한 산업에 걸친 부동산 포트폴리오를 보유하고 있다.
7월 31일, WPC는 2분기 실적을 발표했다. 코로나19의 영향으로 수익은 전년 대비 5% 감소했고 FFO는 6.6% 감소했다. 그러나 회사는 6월, 분기 배당금을 0.2% 늘렸다.
지금까지 WPC는 비교적 폭풍을 잘 견디고 있다. 2분기 98.9% 의 높은 거주율을 기록했다. 이 회사는 2분기에 96%, 7월에 98%의 임대료를 징수했다고 발표했다. WPC는 2009~2019년 동안 연간 6%의 비율로 주당 FFO 성장률을 보였다. 이는 매우 견고한 성장률이다. 2014~2018년 사이에 평균 3%로 성장률이 느려지기는 했지만, 이는 적절한 수준이며 앞으로도 그정도 수준의 성장률을 예상한다.
성장은 새로운 부동산에 대한 투자에 의해 촉진된다. 2012년부터 부동산을 구매하는 등 100억 달러 이상을 투자했다. WPC는 S&P에서 투자등급 BBB를 받았다. 또한 1998년 이후 매년 배당금을 늘려왔다.
TOP 4 : 오메가 헬스케어(Omega Healthcare Investors, OHI)
배당 수익률 : 8.6%
오메가 헬스케어는 의료 리츠다. 또한 노인 주택 개발 부문에서 연간 수익의 약 20%를 창출한다. 오메가 헬스의 세 가지 주요 포인트는 재무, 포트폴리오 및 관리 강점이다. 오메가는 전문 요양 간호 시설의 리더이다.
오메가는 8월 5일, 2분기 재무 실적을 발표했다. 예상보다 좋은 결과였다. 매출은 2억 2,600만 달러로 전년 동기의 2억 2천 5백만 달러를 뛰어넘었다. 또한 7월 계약 임대료의 99% 이상을 수금되었다. 코로나19의 영향을 받아 운영 비용은 1억 1,300만 달러로 전년의 9천 9백만 달러에서 증가했다. 금융 지표의 악화가 둔화되고 있지만, 아직 결론을 내릴 수는 없다. 주당 FFO는 0.81로, 추청치였던 0.76달러를 상회했다. 오메가는 또한 BBB- 의 투자 등급 신용 등급을 가지고 있다.
TOP 3 : 아이언 마운틴(
Iron Mountain, IRM)
배당 수익률 : 9.0%
아이언 마운틴은 저장 및 정보 관리 리츠이다. 이 서비스에는 기록 관리, 파기, 이행 서비스, 데이터 보호 및 복구, 서버 및 컴퓨터 백업 서비스, 전자 및 물리적 미디어 보호 등이 포함된다. 아이언 마운틴은 북미 및 남미, 유럽 및 아시아 태평양 지역에서 운영중이다.
아이언 마운틴은 8월 3일 2분기 실적을 발표했다. 10억 7천만 달러의 수익은 전년 동기 대비 1.9% 증가했다. FFO는 1분기 주당 0.59달러로 전년 분기 대비 20% 상승했다.
아이언 마운틴은 이전에 발표 한 2020년 지침을 철회했다. 1분기 동안 코로나는 의미있는 영향을 미치지 않았고 운영 성과도 상당히 견고했다. 아이언 마운틴의 수요는 꾸준하고 우량한 비즈니스 모델의 혜택을 보고있다.
아이언 마운틴은 고성장 리츠는 아니지만 2009년 이후 주당 현금 흐름을 매년 3%씩 늘려 왔다. 성장은 여러 요인에 의해 주도되었다. 주로 가격 인상을 통한 유기적 수익 성장을 꾀한다. 또한 이 리츠는 미국 전역과 국제적으로 여러 지역 시장에서 활발히 활동하고 있으며 국제 사업을 더욱 확장 할 계획이다.이런 지리적 다양성은 경제적으로 탄력적임을 증명한다.
TOP 2 : STAG 인더스트리얼(
STAG Industrial Inc, STAG)
배당 수익률 : 4.4%
STAG는 산업 부동산 시장 전체에서 활동하는 유일한 순수 산업 리츠이다. 단일 임차인 산업 자산에 중점을 두고 있으며 미국 38 개 주에 약 450개의 건물을 보유하고 있다.
2020년 2분기 주당 FFO는 산업 시장의 강세 덕분에 작년 분기 대비 4.4% 증가했다. 동일 매장 현금 NOI는 전년 대비 2.1% 증가했다. 7월 28일 현재 2분기 임대료의 98%를 수금했다. 해당 분기 동안 리츠는 97%의 점유율을 달성했다.
코로나는 해운과 산업 리츠 부문을 손상 시켰다. 또한 산업 부문은 일반적으로 상당히 주기적이므로 경기 침체기에 어려움을 겪는다. 그러나 STAG는 자본이 있는 강력한 지역 기반 자산관리팀을 보유하고있어 시장 상황에 관계없이 포트폴리오와 현금 흐름을 계속 성장시킬 수 있다.
이 회사는 최근 투자자들에게 연간 기본 임대료의 약 1%에 해당하는 임대료 감면을 요청한 것으로 알려졌으며 이는 STAG가 코로나 바이러스 위기 동안 비교적 잘 견디고 있음을 나타내는 유망한 수치이다. 회사는 또한 이러한 불확실한 환경에서 현금을 보존하기 위해 인수를 일시 중지했다.
지금까지 STAG의 주요 재무 지표는 잘 유지되고 있다. 높은 점유율과 임대료 징수는 회사의 배당금 지급의 지속 가능성에 좋은 징조이다. STAG는 5% 미만으로 가장 높은 수익을내는 리츠는 아니지만 그 대가로 지속 가능한 배당금을 제공한다.
TOP 1 : 리얼티 인컴(
Realty Income, O)
배당 수익률 : 4.6%
리얼티 인컴은 6,500개 이상의 부동산을 소유하고있는 소매 중심 리츠이다. 리얼티 인컴은 부동산의 일부가 아니라 독립형 자산인 소매점 자산을 소유한다. 이는 해당 부동산이 정부 서비스, 의료 서비스 및 엔터테인먼트를 포함하여 다양한 세입자가 사용할 수 있음을 의미한다. 리얼티 인컴의 시가 총액이 210억 달러 이상으로, 대형주에 속한다.
리얼티 인컴은 다른 월간 배당주들과 비교할 수 없는 매우 인상적인 배당 기록으로 인해 목록에서 1위에 올랐다. 중단없이 매월 600회 이상의 배당금 지급을 선언했으며 1994년 기업 공개 이후 배당금을 107배 늘렸다. 리얼티 인컴은 배당귀족의 일원이다 .
배당금 지급과 증가의 오랜 역사는 고품질 비즈니스 모델과 다양한 자산 포트폴리오 때문이다.
2020년 2분기 주당 FFO는 전년 대비 4.9% 증가한 0.86 달러를 기록했다. 리얼티 인컴은 전체 포트폴리오에서 계약 임대료의 86.5%를 수금했다. FFO 성장은 기존 부동산의 임대료 증가와 새로운 부동산의 기여로 인한 것이다.
이 회사는 2020년에 코로나 바이러스로 인한 부정적인 영향을 보게 될 것이지만 폭풍우를 극복하기 위해 재무 상태를 유지하기 위해 공격적인 조치를 취했다. 리얼티 인컴은 주식 매각을 통해 1분기 7억 5,500만 달러를 유통했다. 2020년 7월 1일 현재 사용 가능한 총 유동성은 약 27억 달러였으며, 대부분 회전 신용 시설에서 사용할 수있는 남은 차용 수준은 24 억 달러였다. 따라서 우리는 회사가 배당금을 그대로 유지하면서 코로나 바이러스를 통과 할 것으로 기대한다.
@SureDividend "2020 List Of All REITs | 166 Publicly-Traded REITs"
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