지금 모기지 리츠에 투자해야 하는 세가지 이유

코로나 바이러스가 계속 악화 될 수 있지만 월스트리트는 상관하지 않는 것 같습니다. 시장은 약 6개월 정도 미래를 내다 보는 경향이 있습니다. 그 즈음에는 경제 호황, 저금리, 정부 부양책 등에 경제가 빠져들게 될 것입니다. 백신에 대한 희망으로 시작한 랠리가 바닥을 보이려 할 때, 다시 자극적인 희망이 희열을 되살리고 있습니다. 

 

최근 선거 결과는 더 많은 정부 부양책이 있을 것이라고 예상하게 합니다. 그리고 시장은 부양책을 좋아합니다. 월스트리트는 6개월을 앞서고 있지만, 그 이상 앞을 내다보지는 않습니다. 2~3년 후에 일어날 일에 대해 예측하는 것은 2046년에 대해 이야기하는 것과 같습니다. 그래서 정부 부양책과 금리인하는 지금 당장 시장에 일어나는 최고의 일입니다. 

 

현재 환경에서 무엇을 할 것인지에 대해서 다들 각자만의 결론이 있을 것입니다. 그러나 한 가지 분명한 것은 모기지 리츠에 투자해봄직 하다는 것입니다.

 

모기지 리츠 개요

 

일반적인 리츠는 실제 부동산을 소유하고 임대료를 징수하여 그 수익을 주주에게 전달하지만 모기지 리츠는 조금 다릅니다. 이 회사들은 모기지를 구매하고 월별 모기지 지불금액으로 소득을 창출합니다. 모기지 리츠는 낮은 단기 이자율로 돈을 빌려 그 돈으로 더 높은 이자율을 지불하는 모기지를 매입하여, 이자율 차이 또는 순이자 스프레드로 이익을 얻습니다.

 

모기지 리츠는 매수 하고 머릿속에서 잊을 만한 좋은 투자는 사실 아닙니다. 장기 수익률은 일반적으로 좋지 않습니다. 그러나 모기지 리츠를 소유하기에 좋은 시기와 나쁜 시기가 있습니다. 지금이 아주 좋은 때라고 생각합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

 

스프레드에 관한 모든 것

 

모기지 리츠에는 여러 종류가 있습니다. 일부는 정부 지원 모기지에 투자합니다. 그리고 다른 일부는 더 위험한 증권에 투자합니다. 일부는 대차 대조표를 잘 관리하지만 또 다른 일부는 대차 대조표가 약합니다. 그러나 금리 스프레드가 가장 중요합니다. 장기 금리와 단기 금리의 차이는 이러한 주식을 높이거나 낮추는 요인입니다.

 

단기 금리는 가능한 한 낮고 장기 금리는 상승해야 합니다. 연준은 전염병이 발생했을 때 기준 금리를 0%~0.25% 사이로 인하했습니다. 그리고 이 금리를 오랫동안 유지하겠다고 약속했습니다. 중앙 은행은 단기 금리에 대해 많은 통제권을 가지고 있지만 장기 금리에 대해서는 그렇지 못합니다. 그리고 하강하고 있는 경제의 완전한 회복을 위해서 중요한 것이 이러한 장기 금리에 대한 상승 압력을 가할 부양책입니다.

 

사실 이미 일어나고 있는 일입니다. 모기지를 포함한 장기 금리의 벤치 마크인 10년 만기 국고 금리는 이미 상승하고 있습니다. 약세장 가운데 최저치인 0.50 %에서 현재 1.1 %로 두 배 이상 증가했습니다. 

 

장기 금리와 단기 금리 사이의 스프레드가 증가하면 모기지 리츠의 수익성과 주가도 증가합니다. 이는 정말 중요한 모든 것입니다. 그러나 추가 고려 사항도 있습니다.

 

낮은 가격

 

이자율이 폭락하고 신용에 대한 우려가 주가를 끌어 내렸기 때문에 코로나가 촉발한 약세 시장에서 가격이 급격히 떨어졌습니다. 한 달 조금 넘는 동안 50 % 이상 추락했습니다. 그러나 스프레드가 상승하고 경제가 강력하게 회복되면서 상황이 크게 개선되었습니다. 그러나 여전히 코로나 전 고점에서 다소 떨어져 있지만, 여러 환경은 코로나 전의 환경보다 훨씬 나아지고 있습니다.

 

수익은 터무니 없다

 

이 저금리 세상에서 수입을 찾는 것은 어렵습니다. 그러나 모기지 리츠는 9 ~ 10 % 이상의 수익을 올리고 있습니다. 현재의 이런 독특한 환경은 실제로 그렇게 높은 수익률을 얻을 수 있고 앞으로도 주가가 상승 할 수 있는 좋은 상황을 만듭니다. 지난 10년 동안 존재하지 않았던 기회입니다.

 

어떤 모기지 리츠를 사야할까요? AGNC Investment Corp. (AGNC)와 Annaly Capital Management (NLY)를 포함해 가장 크고 시장 주도적인 종목을 고수할 것입니다. 

 

AGNC는 보다 보수적인 포트폴리오를 보유하고 있으며, 정부 기관이 지원하는 증권의 거의 전체 포트폴리오입니다. Annaly는 레버리지가 적고 수익률이 높은 더 나은 대차 대조표를 가지고 있습니다. 그러나 어느 쪽이든 지금은 좋은 투자이며 경이로운 수익률과 내년에도 자본 가치 상승을 가져올 것이라 예상합니다.

 

 

이 글은 아래 영어 기사의 번역본이며 투자 추천이 아닙니다.

 

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